Pour rappel, le droit de propriété est composé de l’abusus, de l’usus et du fructus. Lorsqu’ils sont réunis dans les mains d’une seule personne, on parle de pleine propriété. Le démembrement consiste à partager la pleine propriété en deux parties :
- L’usufruitier dispose de l’usufruit (usus et fructus), il perçoit les revenus et peut user du bien (il peut le louer ou l’occuper).
- Le nu propriétaire dispose de la nue-propriété, il dispose du bien c’est-à-dire qu’il peut l’aliéner, le vendre (avec l’accord de l’usufruitier).
A noter que cette pratique s’est développée pour des raisons fiscales.
Barème fiscal de l'usufruit
L'usufruit viager est égal à :
· 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de plus de 91 ans,
· 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
· 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
· 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
· 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
· 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
· 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
· 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
· 90% quand il est âgé de 20 ans ou moins.
Barème fiscal de la nue-propriété
La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.
· 90% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
· 80% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
· 70% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
· 60% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
· 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
· 40% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
· 30% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
· 20% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
· et 10% en deçà.